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2024年6月19日の投稿(時系列順)[1件]

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住宅建築にふさわしい土地とは?

こんにちは!秋田ハウスです。
湿った空気が滞留しているのか、雨の降らない日でも洗濯物が乾きづらくなった気がしております。東北の梅雨入りもまもなくかもしれませんね。
梅雨が近づくとどうも体調が芳しくない・・という方も多いようですが、皆様いかがお過ごしでしょうか。
私はこの間の休日、少し時間を工面できたので夜ラン(といっても19時半ですが)をしてリフレッシュすることができました。
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が、いつもの爽快感とは違って汗が身体に張り付く感覚で、梅雨も近いのかなと感じておりました(^^;)
とは言っても夏至が近いのもあって、ゆっくりと日が暮れていく情景に走りながら癒されておりました・・♪

さて今日は、土地探しの外せないポイントについて簡単にご紹介したいと思います☆
まず始めに宅地(建物を建てる前提の土地)であれば、住宅であればできるだけシンプルな形状の住宅を建てることが家の性能上、有利になってきます。
シンプルというのは正方形や長方形、L型や二階建であれば総二階などのことを表します。
いわゆるガッケの多い複雑な形状は、施工も複雑なことから断熱・気密性能共に必然的に劣ってしまい、また屋根材や外壁材などの資材も余分に使ったり、細かいカットが必要だったりと手間・費用共にかさ増ししてしまいます。
以上のような理由から、意匠面を最重視したデザイン事務所由来のものや商業施設など一部を除き、特に住宅を建てるにあたってはどのビルダーも極力シンプルな形状を目指して設計・施工しているように感じます。一定の性能や外観形状が確保された規格住宅が増えてきたのもそういった所以があるのかもしれませんね。
前置きが長くなってしまいましたが、そうしたシンプルな形状の住宅を建てるにあたって、もっともふさわしい土地形状もまた然り、シンプルな土地=整形土地ということになります。
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整形地とは具体的には、間口(その土地が道路に接している幅)と奥行のバランスが取れた土地といえるかと思います。
あまりうまくない図解で恐縮ですが・・下図はまさに正方形に近く、建物が建てやすい整形地と呼べるのではないでしょうか。
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対照的に下図のような建物を建てるのに適しているとは言い難い土地は不整形地とも呼ばれており、売地としての販売価格はグッと低くなっています。
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(SUUMO「住宅関連記事」より拝借)

そして次に重要視するポイントは、道路幅員です。
道路幅員は一般的には広い方が優れており、売地としての需要も高くなると言われています。公道としては4m道路が一般的ですが、秋田のような雪国や豪雪地帯であれば5m、6m道路がより望ましいと考えられています。積雪の程度にかかわらず、駐車や日照といった生活環境においても適度に広い道路のほうがより利便性が良いとされています。
幅員4m未満の接道でも建築は可能ですが、そうした道路は2項道路と呼ばれ、道路中心線から2mセットバックした地点を敷地境界線とみなさなければならず、実質的に土地面積が減少してしまいます。
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(SUUMO「住宅関連記事」より拝借)
セットバックされた部分への建築はもちろん不可ですが、何も建っていない・置いていないにもかかわらず固定資産税だけはしっかり取られてしまうため無駄ということに・・・。わずかなセットバックであれば支障は無いかと思いますが、こうした土地の購入を検討されている場合は注意が必要です。

では、整形地かつ接道4m以上の公道であれば迷わず土地を購入してOKかというと、まだまだチェックするポイントがあります。
例えば・・
★接道が未舗装道路の場合
未舗装とは道路がアスファルト舗装されていない、いわゆる砂利道の状態です。
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(フリー画像です)
生活上、最も困るのはこのゾーンには一般的に除雪車が来ないという事。
家の前に除雪車が来ない・・・秋田県では死活問題になりかねません(笑)
除雪機を所有されているお宅でもない限りは、かなり慎重にジャッジする必要がありそうです。

★電気・ガス・上水道引込みの有無、公共下水未整備の場合は浄化槽設置
〇電気:土地の付近に引込可能な電柱や電線があるか?
〇ガス:前面道路にガス本管が引込まれているか?プロパンガスか、都市ガスか
(ガス会社や使用料にもよりますがプロパン料金は都市ガスの約2倍といわれています)
〇上水道:敷地内に水道管が引込まれているか?その距離や口径のサイズは?
〇浄化槽設置:自治体の補助金有無にもよりますが設置に50万円~、別途保守点検等の費用がかかると言われています。
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(環境省HP内「浄化槽サイト」より拝借)
→これらの引込状況はすべて土地購入前に事前に調べることができます(不動産会社が予め調査してくれている場合が殆どです)。上項目のうちいずれかが未整備でも購入し生活することは可能ですが、種類・自治体にもよりますが各引込工事に数十万円かかるため、ご予算に多少のゆとりがないと購入は難しいかもしれません。

いかがでしたでしょうか?
以上を全てクリア(追加工事が一切不要)であれば、表示価格だけで土地が購入できるのかというと、購入後にも所有権移転や登記申請費用などの諸費用がかかってきます。
そして、最後に見落としがちなのが地盤改良工事の有無です。
購入土地の地盤改良の要・不要は、土地購入後=不動産会社との売買契約終了後でないと原則わかりません。購入前はあくまでも地主さん所有の土地の為、どこの不動産会社も「地盤改良工事は土地契約を交わした後」というのを原則としています。
一般的に元砂地であれば砂礫によって地盤が強固になるため改良工事不要といわれていますが、いざ蓋を開けてみなければわからず、正直この工事の有無は運次第ともいわれています(-_-;
しかし、購入前に周辺の土地で地盤改良工事がなされていたかどうかや、おおよその地質状態等といった情報は事前に取得することが可能です!
新築をご検討中の方で土地探しの仕方がよくわからずお困りの方や、ご親類の方の土地を譲り受けて新築したい・・等といった方はぜひ当社へご相談下さい!
そして、土地購入が先ではなく、土地に理想のお住まいを当てはめるというプランニングありきの土地購入を強くお勧めします!
(土地が先だと、土地面積に合わせて理想の建物を叶える必要があるため面積の制約がどうしても生じてしまうため・・)
まずはお気軽にご相談下さいませ(^-^)
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本日は、伊藤がお送り致しました。

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